בשנים האחרונות עם עליית מחירי הדיור בישראל והקושי בתשלום הון עצמי ראשוני גבוה ע"י הרוכשים, החלו מרבית היזמים לתת את הטבת פריסת התשלומים כדוגמת 10/90, משלמים 10% מערך הנכס ברכישה והיתרה באכלוס, עם זאת כצורך להשלמת ההון עצמי ליזם לצורך קידום ובניית הפרויקט, בהרבה מאוד מקרים, הטבת פריסת התשלומים מותנת בנטילת הלוואת קבלן על ידי הרוכש.
במאמר זה נסביר מהי הלוואת קבלן? מה היתרונות והחסרונות שלה? ומהן האותיות הקטנות שלא אמרו לנו אודותיה?
מהי הלוואת קבלן?
הלוואת קבלן פירושה שמלבד תשלום ה7-20% באופן מיידי המשולם לקבלן בעת חתימת החוזה, הקבלן דורש שניגש לבנק המשכנתאות שהגיע איתו להסדר, ונתבקש לפתוח תיק עבור נטילת משכנתא על ידינו בדרך כלל בשיעור של לא פחות מ- 40%-30% מערך הנכס, פחות או יותר תלוי בעלות הבניה וביזם.
לדוגמא: בדירה שנרכשת בעלות של 2,000,000 ₪ בפריסת תשלומים של 10/90 יש לשלם תחילה 200,000 ₪ ברכישה (מלבד הוצאות נלוות), וליטול משכנתא נוספת על כ -30% מהיתרה/מערך הדירה, לכל יזם יש הסדר משלו.
משכנתא זו, היא ניתנת בתהליך של הלוואה עומדת – "בלון", שזה אומר שאנו מקבלים לידינו משכנתא בתהליך רגיל מהבנק (כפוף לאישור הבנק, ודירוג אשראי תקין) רק שאת הרביות הקבלן משלם, אך הקרן לא משלמים כעת כלל וע"כ קרן ההלוואה אינה קטנה עם הזמן ולבסוף הרוכש נדרש לשלם את כל גובה הלוואת הקבלן לבנק, בכדי לסגור את חובו לנכס עוד לפני קבלת הדירה וזאת בנוסף למה שעליו להשלים את כל ההון עצמי של ערך הדירה שרכש בפרק זמן של כ 60-90 יום לפני האכלוס.
המעלות והחסרונות
מלבד המעלה הגדולה שכאשר אנו רוכשים דירה עם הלוואת קבלן ההון הראשוני המתבקש ע"י היזם הוא נמוך יותר, דבר אשר פעמים רבות מאפשר לנו להיכנס לעסקאות מצוינות בתשלום הון עצמי נמוך אשר יכול לחסוך לנו טרחה של גיוס הון עצמי ותשלום רביות של עשרות אלפי שקלים!
צריך לזכור שהלוואת קבלן פעמים יש לה מספר חסרונות שיכולות להוות מפריע לחלק מהמשקיעים ונפרט:
- מאחר ומתחייבים במשכנתא בסכומים גבוהים לבנק, זה סוגר על הרוכש אופציות של נטילת משכנתא נוספות לצורך מינוף והשקעה נוספת, מאחר ובפועל כבר רשום על שמו משכנתא יקרה (ודירוג האשראי שלו יורד), וכל בנק בעתיד יערים עליו קשיים בנטילת משכנתא נוספת.
- גם אם קיימת אופציית של הסבת הזכויות והערבויות קודם השלמת העסקה (לפני קבלת טופס 4), החתומה גם ע"י היזם וגם ע"י הבנק המלווה (נדיר), בפועל ההסבה תהיה קשה ליישום, משום שהנכס משועבד להלוואת הקבלן, כך שהרוכש הראשון מחויב להשלים את כל תשלום החוב של הדירה לצורך הסרת השעבוד ומכירת הנכס, (טעות לחשוב שניתן לפרוע את החוב ממה שהרוכש העתידי ישלם, הבנק לא משחרר את השעבוד מהנכס לפני שמקבל לידיו את מלא התשלום).
- חסרון נוסף בהלוואת קבלן הוא, שגם אם העסקה היא עם "פטור מלא למדד", זה נכון רק לגבי רכישת הנכס עצמו, אך הלוואת הקבלן פעמים (אך לא תמיד) אכן צמודה למדד, ואתם עלולים לשלם ע"ז בסוף ביוקר (בישראל שמגמת המדד בעלייה), ישנם יזמים אשר מנהלים מו"מ עם הבנק על הגב שלכם, פשוט מאוד, אותם יזמים משלמים את כל רביות הלוואת הקבלן מיד בעת קבלת ההלוואה, אך את ההצמדה הם מעבירים מהנכס להלוואה, מה שאומר שכאשר תבואו לפרוע את כל ערך ההלוואה שנטלתם (כהתחייבותכם…) יוצמד אליכם גם המדד.
גובה ומשך הלוואת הקבלן
כפי שביארנו, הלוואת הקבלן מטיבה בעיקר עם היזם וע"כ גם אם הגענו לעסקה מוצלחת שמחייבת נטילת הלוואת קבלן, יש לשים לב לשני נקודות חשובות:
- שהלוואת הקבלן תהיה כמה שפחות.
- שמשך תקופת הלוואת הקבלן תהיה כמה שיותר ארוכה, בשאיפה להלוואה ממושכת עד לאכלוס.
ישנם יזמים שנותנים הלוואת קבלן למשך תקופה מסוימת (למשל 3 שנים) כך שאם הבניה תתעכב, או שמשך הבניה המתוכנן ארוך יותר, הרוכש יצטרך להתחיל לשלם את רביות ההלוואה שנטל מיד לאחר סיום תקופת "הלוואת הקבלן".
לסיכום, הלוואת קבלן היא הטבה מצוינת לרוב רוכשי הדירות בישראל בכך שיכולים להיכנס לרכישה מוקדמת בתשלום הון עצמי נמוך מאוד, אך צריך לזכור שלחלק מקהל המשקיעים זה יכול להוות מפריע בעתיד וע"כ יש לבצע תוכנית ארוכת טווח של מכלול תיק ההשקעות האישי בכדי לדעת מה מומלץ לכל משקיע.
