כיצד קובעים מהו מחיר ראלי של נכס?

כיצד לקבוע את המחיר האמיתי של הנכס?

כאשר אנו שוקלים להשקיע בנכס כלשהו, אחת השאלות החשובות ביותר שעולה היא מהו המחיר האמיתי של אותו נכס. קביעת המחיר האמיתי של נכס היא אחד האתגרים המרכזיים עבור משקיעים, שכן היא משפיעה באופן ישיר על התשואה הפוטנציאלית של ההשקעה. במאמר זה, נבחן את הגורמים העיקריים שיש להביא בחשבון בעת קביעת המחיר האמיתי של נכס, ונספק טיפים שיסייעו למשקיעים לקבל החלטות מושכלות יותר.

ניתוח ביקוש והיצע

אחד הגורמים החשובים ביותר בקביעת המחיר האמיתי של נכס הוא ניתוח של יחסי הביקוש והיצע באזור הנכס המוצע. בשוק חופשי, המחיר נקבע על ידי האינטראקציה בין הרוכשים המעוניינים לרכוש את הנכס לבין המוכרים המוכנים למכור אותו.

על כן, הבנת הגורמים המשפיעים על הביקוש והיצע היא חיונית לקביעת המחיר האמיתי. ככל שהאזור בו נמכר הנכס הוא אזור המאופיין בנתוני ביקוש גבוהים יותר ביחס להיצע מחיר הנכס יותר גבוה ויציב.

מיקום הנכס

אחד הגורמים החשובים ביותר בקביעת מחיר ריאלי של נכס זהו מיקומו של הנכס. מחיר הנכס עשוי להשתנות באופן משמעותי בהתאם לאזור שבו הוא נמצא. גורמים כמו קרבה למרכזי עבודה, תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, פארקים ושירותים בסיסיים כמו חנויות ומסעדות יכולים להשפיע על הערכת המחיר.

השוואה לנכסים דומים

כדי להעריך את המחיר האמיתי של הנכס, חשוב להשוות אותו לנכסים דומים בשוק שנמכרו לאחרונה באותו אזור. יש לבצע ניתוח מחירים מדוייק של נכסים שנמכרו בפועל בהבנה מדוקדקת לכל מרכיבי העסקאות.

ראשית יש להביא דוגמאות רכש של נכסים בעלי מאפיינים זהים בעיקר בקומה, מספר החדרים ובגודל הדירה (התמחור למ"ר בדירות 3 חדרים גבוה יותר ממחיר למ"ר בדירות 4 חדרים וכן הלאה).

בנוסף יש לבדוק את מצבו של הנכס, גודל המרפסת, האם כולל מחסן, חניה ושאר תוספות.

בנוסף יש להשוות את סטנדרט הבניה הגימורים והשיפוצים ולשקלל תוספות מתקנים פרטיים וציבוריים בנכס, יש לזכור כי נכס חדש או משופץ בדרך כלל ידרוש מחיר גבוה יותר ואינו יכול להוות אינדיקציה לנכס בסטנדרט אחר.

נכסים עם בעיות תחזוקה, בעיות חוקיות או בעיות בנייה עשויים להיות מוערכים במחיר נמוך יותר.

יש לבצע ניתוח זה על מספר נכסים זהים שנמכרו לאחרונה באזור המבוקש, לאחר מכן יש לבצע ממוצע של מחירי כלל הדירות שנבדקו על ידנו ובכך לקבל אינדיקציה אמיתית בשיקוף מחיר השוק האזורי.

השוואה זו תאפשר למשקיעים להבין האם המחיר המוצע הוא הוגן ותואם את ערך השוק.

אמנם צריך לזכור שבבואנו לבצע עסקת נדל"ן להשקעה עלינו לנסות ולאתר נכס אשר נמכר עתה בפחות ממחיר השוק באופן מובהק, בכך אנו מרוויחים מהעסקה כבר בעת הרכישה (ובכך מכסים אף את רוב/כל מס הרכישה לבעלי דירה שניה ויותר).

בכל מקרה מומלץ תמיד להתייעץ ולברר אצל אנשי שטח מקומיים ואמינים אשר מכירים הם היטב את כל הפרטים הקטנים והמשתנים בכל אזור ואזור, בייחוד כאשר אנו רואים פער מחירים משמעותי בין נכס לנכס בסטנדרט זהה, פעמים יש גורמים משתנים שרק המקומיים יודעים!

התחשבות בגורמים חיצוניים

נוסף על הגורמים הפנימיים הנ"ל, יש להביא בחשבון גם גורמים חיצוניים שעשויים להשפיע על המחיר האמיתי של הנכס. לדוגמה, מצב הכלכלה הכללי, גובה הריבית על המשכנתאות, שיעור האבטלה, רמות האינפלציה, מדיניות ממשלתית, שינויים טכנולוגיים, שינויים בעלויות חומרי הבנייה ועוד. הבנת ההשפעה של גורמים אלה תסייע למשקיעים להעריך את הסיכונים והזדמנויות הטמונים בהשקעה.

במקביל אם אין בידנו את הכישורים לבדיקות הנ"ל באופן מקצועי ניתן לפנות  לשמאי נדל"ן מקצועי בכדי שיקבע לנו את מחירו הריאלי. שמאי יבדוק את הנכס, יבצע ניתוחים כלכליים ויבצע השוואות ביחס לשוק כדי לקבוע את הערך הנוכחי של הנכס.

לסיכום, קביעת המחיר האמיתי של נכס היא אחד האתגרים המרכזיים עבור משקיעים. על מנת להגיע להערכה מדויקת, יש להביא בחשבון גורמים כמו ניתוח ביקוש והיצע, מיקום הנכס, השוואה לנכסים דומים וגורמים חיצוניים. שילוב נכון של גורמים אלה יסייע למשקיעים לקבל החלטות השקעה מושכלות יותר ולהשיג תשואות אטרקטיביות ברווח בהשקעה כבר בעת הרכישה.