האם כדאי למכור נכס הקיים ברשותינו למטרת השקעה, לטובת רכישת השקעה אטרקטיבית אחרת?
כאשר אדם רוכש נכס להשקעה, הוא עושה זאת מתוך תקווה שהשקעה זו תניב לו תשואה ועליית ערך משמעותית בטווח הארוך, עם זאת, לעיתים מתגלה הזדמנות השקעה אחרת שנראית אפילו יותר מבטיחה, במקרים אלו, עולה השאלה האם כדאי למכור את הנכס הקיים ולהשקיע את התמורה בהזדמנות החדשה.
במאמר זה, נבחן את השיקולים המרכזיים שיש לקחת בחשבון בהחלטה זו.
האם הנכס הקיים מניב תשואה מספקת?
ראשית, חשוב להעריך את התשואה שמניב הנכס הקיים, האם הוא עומד בציפיות שלך? האם הוא תואם את הסיכון שנטלת עליך בעת הרכישה אם בכלל? בחינה מעמיקה של נתוני ההכנסה, ההוצאות והערך ההוני של הנכס תסייע לך להעריך האם הוא עדיין מהווה השקעה אטרקטיבית.
מה הפוטנציאל של ההשקעה החלופית?
לאחר מכן, יש לבחון בקפידה את ההזדמנות ההשקעתית החלופית. מה הם הסיכויים שהיא תניב תשואה גבוהה יותר מהנכס הקיים? מה הסיכונים הכרוכים בה? האם היא תואמת את פרופיל הסיכון שלך ואת אופק ההשקעה שלך? בדיקה מעמיקה של הנתונים והניתוח הפיננסי של ההזדמנות החדשה יסייעו לך להעריך אם אכן הפוטנציאל שלה ברור ומשמעותי יותר מההשקעה הקיימת.
מהן עלויות המכירה והרכישה?
בנוסף, חשוב להביא בחשבון את העלויות הכרוכות במכירת הנכס הקיים ורכישת ההשקעה החדשה. אלה יכללו מיסים, עמלות, והוצאות נלוות אחרות. יש לוודא שהפער בין התמורה מהמכירה לבין עלות הרכישה החדשה יצדיק את ההחלטה.
מה המשמעות המיסויית של העסקה?
כמו כן, יש לבחון את ההשלכות המיסויית של העסקה. האם מכירת הנכס תחייב בתשלומי מס שבח מלאים? האם רכישת ההשקעה החדשה תחייב מס רכישה? ואם כן, האם זה עדיין שווה? הבנה מעמיקה של ההשלכות המיסויית תסייע לך להעריך את התמורה הכוללת של העסקה.
מה ההשלכות על תיק ההשקעות שלך?
לבסוף, חשוב להביא בחשבון את ההשלכות של העסקה על תיק ההשקעות שלך בכללותו. האם המכירה והרכישה החדשה תשפרו את הפיזור והסיכון של התיק? האם הן תואמות את אסטרטגיית ההשקעה שלך? שילוב השיקולים הללו יסייע לך להעריך את ההשפעה הכוללת של העסקה על תיק ההשקעות.
האם היינו רוכשים את הנכס הזה היום?
אחד הכלים שיכולים לסייע לנו בהחלטה מושכלת אודות לביצוע עסקה חילופית היא ע"י שנשאל את עצמנו, אם היה לנו היום ביד את דמי שוויו של הנכס הקיים, האם היינו מבצעים את רכישתו שוב כעת?
בהרבה מאוד מקרים התשובה היא: לא!
והסיבה לכך היא משום שהנכס כבר מיצה את עלייתו המשמעותית אל מול השוק המקומי וכי אין תכניות התפתחות עתידיות באזור, אשר יוכלו להוות ביקוש גבוה יותר לנכס הקיים וממילא לעליית ערכו אל מעבר לרף אחוזי העלייה הכלל מקומית/ארצית.
וע"כ נתון זה מהווה בעבורנו אות כי כדאי לחשב מסלול מחדש, כנראה שהנכס כבר לא כ"כ אטרקטיבי בשבילנו.
מהו השלב בו קיימת עליית הערך הכי משמעותית בנכס?
נתון נוסף שיכול לסייע לנו בהחלטה, זאת הידיעה כי כיום עיקר המינוף בהשקעות הנדל"ן מבוסס על עליית ערך הנכס ומהפער בין הרכישה למכירה.
עיקר עליית ערך הנכס המשמעותית ביותר היא בשלביו הראשוניים של הפרויקט, החל משלב הפריסייל האמיתי קודם ההיתרי בניה, עד לאכלוס וכשנה, שנה וחצי לאחריו, וע"כ בנכסים הקיימים ברשותינו פרק זמן ממושך אחרי האכלוס, אנו כבר עברנו את הפרק המשמעותי של עליית ערך הנכס ואף אם קיימת עדיין עלייה ערכית מתמדת, בהשקעה חילופית בפריסייל תתכן עלייה הרבה יותר משמעותית, ביחוד אם היא תהיה באזור מתפתח עם נתוני פוטנציאל עליית ערך גבוהים.
לסיכום בהחלטה האם למכור נכס קיים לטובת השקעה אטרקטיבית אחרת, יש לשקול מספר שיקולים מרכזיים: האם הנכס הקיים מניב תשואה מספקת, מה הפוטנציאל של ההשקעה החלופית, מה עלויות המכירה והרכישה, מה המשמעות המיסויית של העסקה, והשלכותיה על תיק ההשקעות בכללותו. בחינה מעמיקה של כל אחד מהשיקולים הללו תסייע לנו לקבל החלטה מושכלת ומיטבית.
ככלל כל נכס שאם היה לך את דמי שוויו לא הייתה רוכש אותו שוב זה הרבה פעמים מהווה סיבה מספקת כדי למכור אותו, בהתחשב שעליית ערך הנכס המשמעותית ביותר קיימת בשנותיו הראשונות של הפרויקט.
